Çok hisseli parsellerde taşınmaz değerlemesi Sultanbeyli örneği

Abstract

Mülkiyet hakkı, ulusal ve uluslararası hukuk ile güvence altına alınmış bir haktır. Mülkiyet, bazı kısıtlamalar ile malike mülkte dilediği gibi tasarrufta bulunma hakkı verir. Ülkemizde endüstrileşme ile beraber yaşanan hızlı göç dalgaları ile birlikte özellikle büyük kentlerde, plansız bir şekilde artan nüfus, düzensiz ve plansız şehirleşmeyi de beraberinde getirmektedir. Orantısız bir şekilde büyüyen şehirlerde planlama sorunu ile beraber altyapı, üstyapı ve mülkiyet problemleri de çoğalmaktadır. Mülkiyet sorunu bulunan alanlarda, mülk sahibi, mülkiyet hakkını tam anlamıyla kullanamamakta, hukukun kendisine verdiği yetkiler çerçevesinde; satma, kiralama, hibe etme gibi mülkiyet hakları belli oranlarda kısıtlanmaktadır. Mülkiyet yönünden sorunlu olan alanlarda malik, çeşitli engellerden dolayı taşınmazı üzerinde tasarrufta bulunma aşamasında, bu işlemlerde sorunlar yaşamaktadır. Bu sorunu en derinden yaşayan yerlerden biri de İstanbul'un Sultanbeyli ilçesidir. Sultanbeyli ilçesinde, kentin merkezi de dâhil, bütün mahallelerde yer alan plansız ve kaçak yapılaşmalar ile beraber mülkiyet sorununun da yaşandığı yaklaşık 900 hektar alan bulunmaktadır. Bu alanı kapsayan parseller üzerinde çift başlı mülkiyet yapısı mevcuttur. Parsellerin büyük bölümünde, araziyi kullanan özel ve tüzel kişiler tapu maliki değildir. Sultanbeyli ilçe sakinlerinin büyük bir bölümü bu parseller üzerine yaşadıkları halde, çeşitli hukuksal engellerden ötürü yıllardır mülkiyet sorunu yaşamakta ve mülkiyet hakları kısıtlanmaktadır. 26 Eylül 2011 tarihinde çıkarılan Bakanlar Kurulu kararı çerçevesinde, hisseli arazilerde tapusu olan maliklerin hisseleri ile Maliye Hazinesine ait arsa ve arazilerin trampa edilmek suretiyle kamulaştırılması yoluna gidilmiştir. Söz konusu trampa yolu ile kamulaştırma işleminde, hisseli parsellerde taşınmaz değerlemesinin yapılması önemli bir işlem adımıdır. Bu tez çalışmasında, ülkemizde çeşitli alanlarda kullanılan taşınmaz değerlemesinin, mevcut kullanım alanlarının yanı sıra, mülkiyet sorununun çözümü noktasında, mülkiyeti sorunlu olan çok hisseli parsellerde de kullanılabilir olduğunu gösteren çözüm önerisi sunulmuştur. Hisseli parsellerde yapılan taşınmaz değerlemesi ile elde edilecek kazanımlar aktarılmıştır.The right of property is a right guaranteed by national and international law. The property gives the owner the right to make saving of the property as he wishes, with some restrictions. An unplanned increase in population due to the rapid migration waves experienced together with the industrialization in our country, especially in big cities, brings along irregular and unplanned urbanization. In disproportionately growing cities, issues with urban planning are increasing along with infrastructure, superstructure and property problems. In areas with property problems, the owner of the property cannot fully exercise the right of property and within the framework of the powers granted to him by the law; property rights such as selling, renting and granting are restricted in certain proportions. In areas that are problematic in terms of ownership, the owner is experiencing problems in these transactions during the stage of make saving on his or her property due to various obstacles. One of the places to experience this problem in its deepest is the Sultanbeyli district of Istanbul. There are approximately 900 hectares of land in the district of Sultanbeyli, including the town center, where the property problem is experienced together with unplanned and illegal housings in all neighborhoods. There is a dual ownership structure on the parcels covering this area. In most of the parcels, natural and legal persons using the land are not landowners. Although the majority of the residents of Sultanbeyli District live on these parcels, due to various legal obstacles, property problems have been experienced for years and property rights have been restricted. In accordance with the decision of the Council of Ministers issued on September 26, 2011, the shares of the owners who has a shared title deed and the land belonging to the Treasury were expropriated by exchange. During the expropriation process by exchange real estate appraisal is an important step. In this thesis, a solution offer is proposed which presents the real estate appraisal, used in various fields in our country, can also be applied for the solution of the property problem in the multi-parcels which have problem of ownership, in addition to current usage areas. The gains to be obtained by the appraisal in the shared parcels are presented.