Kentsel alanda yeni planlanan taşınmazların kentsel dönüşümde bir araç olarak kullanılabilirliği: Akmerkez ve Tepe-Nautilus Alışveriş Merkezi örnekleri

Abstract

Bu tezde, kentsel alanda yeni tanımlanan taşınmaz kullanımlarının çevrelerinde yarattıkları artı değerlerle mekansal bir dönüşüm aracı olarak kullanılabilirliği, alışveriş merkezi örneği üzerinde incelenmiştir. Öncelikle değer, artı değer ve rant kavramları irdelenmiş, dışsal faktörlerin sebep olduğu emlak değerlerindeki değişimin kentsel alandaki kullanımlara yansımaları incelenmiştir. Daha sonra alışveriş merkezlerinin, kentsel alandaki işlevi ve çevrede yarattığı etki ile emlak değerlerine etkisi değerlendirilerek, bu fonksiyonların bir kentsel dönüşüm aracı olarak kullanılabilirliği irdelenmiştir. Son olarak da. bu bağlamda İstanbul ilinde yer alan, Akmerkez (Etiler, Beşiktaş)ve Tepe Nautilus (Acıbadem, Kadıköy) alışveriş merkezleri çevresindeki konut ve ticaret alanlarında konul, ticaret ve emlakçı anketleri yapılarak, bu alışveriş merkezlerinin emlak değerlerine etkileri ile yarattıkları kentsel dönüşümler ortaya konmuştur. Bu çalışmalar sonucunda, büyük alışveriş merkezlerinin bulundukları çevrede gayrimenkul değerlerine getirdikleri artı bir değerle kentsel dönüşümü tetikledikleri ve zaman içerisinde birincil etki alanlarında konuttan ticarete doğru bir dönüşüm meydana getirdikleri ve ikincil etki alanlarında da konut yerleşimleri içinde önemli bir çekim merkezi oldukları gözlemlenmiştir.

In this thesis, large real estate developments with great externalities, such as shopping centers, to be introduced to an urban area have been questioned as a tool of urban transformation. In this context, value, surplus value and rent are defined and; then, the effects on land values and transformations of such developments were determined in the greater metropolitan area of Istanbul by employing user surveys in residential and commercial areas as well as at real estate agents around two large shopping centers; namely, Akmerkez (litiler, Beşiktaş) and Tepe-Nautilus (Acıbadem, Kadıköy) in Istanbul. After the analysis of the effects of these shopping centers and urban transformations thai they created, il is concluded the shopping centers stimulated urban transformation on real estates around Ihem and; in time ihey created transformations from residential to commercial within their primary influence boundaries, and beyond these boundaries up to a certain distance they became an attractive zone for residential use.